Loi 16 : ce que doit faire une petite copropriété (duplex, triplex, jusqu'à 8 unités)
Oui, la Loi 16 s'applique aussi aux petites copropriétés divises, même un duplex ou un triplex. Le syndicat doit obtenir un carnet d'entretien et une première étude du fonds de prévoyance, faits par un professionnel habilité, dans les trois ans et un jour suivant l'entrée en vigueur du règlement (14 août 2025), soit vers le 15 août 2028. Seul allègement pour les petits immeubles : le carnet d'entretien peut être révisé tous les 10 ans au lieu de 5.
Mis à jour le 2026-11-03
Les obligations, en bref
| Obligation | Qui la réalise | Fréquence | Petite copropriété |
|---|---|---|---|
| Carnet d'entretien (plan de 25 ans) | Ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé | Mise à jour annuelle par le CA ; révision par un professionnel au moins tous les 5 ans | Révision tous les 10 ans possible |
| Étude du fonds de prévoyance | Mêmes professionnels, ou CPA | Tous les 5 ans | Pas d'allègement : tous les 5 ans |
| Contributions au fonds de prévoyance | Le conseil d'administration, selon l'étude | Fixées dans les 30 jours suivant l'assemblée annuelle | Même règle |
| Accès des copropriétaires au carnet et à l'étude | Le conseil d'administration | Dans les 60 jours suivant leur production | Même règle |
Qui est une « petite copropriété » ?
Le règlement permet de réviser le carnet d'entretien tous les 10 ans (au lieu de 5) si la copropriété remplit au moins une de ces conditions :
- l'immeuble compte huit parties privatives ou moins (sans compter les stationnements, rangements et autres parties accessoires) ;
- les parties communes ne se trouvent pas dans un bâtiment ;
- l'immeuble compte au plus 3 étages entièrement hors sol.
Le carnet d'entretien
Le carnet d'entretien (C.c.Q., art. 1070.2) inventorie les parties communes et les éléments dont le syndicat assure l'entretien. Il contient, pour chacun, son état et sa durée de vie utile restante, l'historique des travaux avec leurs dates et leurs coûts, et un plan de 25 ans des réparations majeures et des remplacements.
Il est établi après une visite des lieux par un membre de l'Ordre des ingénieurs, des architectes, des technologues professionnels ou des évaluateurs agréés, sans lien avec la copropriété. Entre deux révisions, le conseil d'administration le met à jour au moins une fois par année : travaux faits, factures, inspections.
L'étude du fonds de prévoyance
L'étude (C.c.Q., art. 1071) s'appuie sur le carnet d'entretien. Elle recommande le montant que le fonds de prévoyance devrait atteindre au début de chaque année et les contributions à verser. Elle peut aussi être réalisée par un comptable professionnel agréé (CPA), et doit être renouvelée tous les 5 ans, quelle que soit la taille de la copropriété.
Après l'étude, le conseil d'administration fixe les contributions dans les 30 jours suivant l'assemblée annuelle. Si le fonds est insuffisant, il ajuste les contributions et dispose d'au plus 10 ans pour le renflouer.
Que faire maintenant, dans un triplex
- Demander deux ou trois soumissions pour le carnet et l'étude : plusieurs firmes offrent les deux ensemble, ce qui coûte moins cher qu'en deux mandats.
- Rassembler d'abord ce que le professionnel vous demandera : déclaration de copropriété, plans, factures de travaux, rapports d'inspection, contrats d'entretien.
- Prévoir la dépense au budget et l'annoncer à l'assemblée annuelle.
- Une fois le carnet reçu, le tenir à jour chaque année et le rendre accessible aux copropriétaires dans les 60 jours.
Copropriété indivise : pas visée
Ces obligations visent les copropriétés divises, où chaque unité a son propre lot et où un syndicat gère les parties communes. Dans une copropriété indivise (plusieurs propriétaires d'un même immeuble, avec une convention d'indivision), il n'y a pas de syndicat : le carnet et l'étude ne sont pas exigés par ces règles. Vérifiez votre acte en cas de doute.
Questions fréquentes
Un duplex en copropriété divise doit-il avoir un carnet d'entretien ?
Oui. Toute copropriété divise doit avoir un carnet d'entretien établi par un professionnel habilité. Un duplex peut seulement le faire réviser tous les 10 ans au lieu de 5.
Quelle est la date limite pour le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance ?
Les syndicats existants ont trois ans et un jour à compter de l'entrée en vigueur du règlement, le 14 août 2025, soit jusque vers le 15 août 2028.
Une étude faite avant le règlement est-elle encore valide ?
Une étude obtenue dans les deux ans précédant l'entrée en vigueur du règlement peut rester valide cinq ans à compter de son obtention si elle respecte les critères du règlement. Faites-la valider par le professionnel qui l'a produite.
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