Fonds de prévoyance : combien votre copropriété doit-elle cotiser ?
Depuis la Loi 16, la contribution au fonds de prévoyance ne se fixe plus au jugé : elle suit les recommandations de l'étude du fonds de prévoyance, faite par un professionnel tous les 5 ans. Le principe est simple : le fonds doit permettre de payer chaque gros travail prévu au carnet d'entretien (toiture, maçonnerie, fenêtres…) l'année où il arrive, sans cotisation spéciale. Si le fonds est insuffisant, le conseil d'administration a au plus 10 ans pour le renflouer.
Mis à jour le 2026-11-03
La méthode de calcul
- Lister les composantes communes et leur durée de vie restante (c'est le rôle du carnet d'entretien).
- Estimer le coût de remplacement de chacune, indexé à l'inflation jusqu'à l'année des travaux.
- Simuler le fonds année par année : solde de départ, plus les contributions et le rendement, moins les travaux de l'année.
- Retenir la plus petite contribution annuelle qui garde le fonds positif chaque année.
- Répartir cette contribution entre les unités selon leur quote-part (valeur relative de la fraction, C.c.Q., art. 1064).
Exemple : un triplex
Exemple fictif, en dollars d'aujourd'hui, sans inflation ni rendement : un triplex à parts égales a 6 000 $ en fonds de prévoyance. Sa toiture (25 000 $) est à refaire dans 8 ans et sa maçonnerie (40 000 $) dans 15 ans.
Pour la toiture seule, 2 375 $ par année suffiraient (19 000 $ manquants sur 8 ans). Mais avec la maçonnerie, il manque 59 000 $ sur 15 ans : environ 3 935 $ par année. C'est la plus exigeante des deux qui compte : environ 1 312 $ par unité et par année, soit 109 $ par mois.
Sans contribution, la toiture provoquerait une cotisation spéciale de 19 000 $, plus de 6 300 $ par unité. Le calculateur ajoute l'inflation et le rendement du fonds.
| Contribution annuelle | Fonds à l'an 8, après la toiture | Fonds à l'an 15, après la maçonnerie |
|---|---|---|
| 2 375 $ | 0 $ | Déficit de 23 375 $ |
| 3 935 $ | 12 480 $ | Environ 0 $ |
Ce que le Code civil réserve au fonds
Le fonds de prévoyance sert uniquement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes (C.c.Q., art. 1071). Il est distinct du budget courant (assurance, entretien, énergie, administration) et du fonds d'autoassurance, qui sert à payer les franchises d'assurance.
Le fonds appartient au syndicat : un copropriétaire qui vend ne récupère pas sa part, et l'acheteur voit le montant du fonds dans l'attestation du syndicat.
En attendant l'étude
Tant que votre syndicat n'a pas son étude (échéance vers le 15 août 2028), estimez la contribution avec la méthode ci-dessus et un inventaire honnête des travaux à venir : c'est toujours mieux qu'un pourcentage fixe des charges, qui ne tient pas compte de l'âge de l'immeuble.
Questions fréquentes
Qui fixe le montant du fonds de prévoyance ?
Le conseil d'administration, dans les 30 jours suivant l'assemblée annuelle, selon les recommandations de l'étude du fonds de prévoyance.
Que faire si le fonds de prévoyance est insuffisant ?
Le conseil d'administration ajuste les contributions annuelles ; le règlement lui donne au plus 10 ans pour renflouer le fonds. Si des travaux arrivent avant, une cotisation spéciale peut être nécessaire.
Peut-on utiliser le fonds de prévoyance pour l'entretien courant ?
Non. Il est réservé aux réparations majeures et au remplacement des parties communes (C.c.Q., art. 1071). L'entretien courant passe par le budget annuel.
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